Eiendomsretten som negativt avgrenset begrep

Skrevet av: Thea Isabelle Bredviken

1. Innledning

Eiendomsrett er retten til å råde over en ting så lenge det ikke strider mot andres rettigheter. Eiendomsretten er den viktigste av alle formuesrettigheter, og omfatter både rettslige disposisjoner (rett til å selge, låne bort eller pantsette) og faktiske disposisjoner (bruksrett). Den private eiendomsretten er grunnlaget for nåtidens økonomiske liv i store deler av verden, og graden av privat eiendomsrett har alltid vært viktigste politiske stridstemaer.

I den foreliggende fremstillingen er formålet å illustrere de legislative hensynene som former eiendomsretts-begrepet slik det anvendes i norsk rett i dag. Fremstillingen søker å gjøre rede for de ulike prinsippene som gjennomsyrer det tingsrettslige eiendomsretts-begrepet, samt de rettslige begrensningene som former eiendomsretten til et negativt avgrenset begrep. Endelig vil etablering og opphør av eiendomsrett kort redegjøres for, og endelig vil fremstillingen forsøke å illustrere eiendomsrettens konstitusjonelle- og semikonstitusjonelle vern.

Oppgaven avgrenses mot behandling av rettslige interesser noen har i en eiendom uten å kvalifisere seg som grunneier, f.eks. bruksrett og servitutter. Det avgrenses videre mot dypdykking inn i offentlige- og privatrettslige reguleringer av eiendomsretten i norsk rett.

2. Legislative hensyn

Tingsretten bygger på det grunnleggende prinsippet om at alle mennesker må respektere hverandres eiendom. Vi har som nevnt innledningsvis et felles fundamentalt behov for stabilitet og forutsigbarhet knyttet til vår eiendom- og våre ting, og dette behovet søkes ivaretatt gjennom konsekvente fortolkninger og klare reguleringer. Den dynamiske utviklingen- og presiseringen av eiendomsrettens innhold sikrer nettopp den fleksibiliteten som er nødvendig for å etablere et forutsigbart system for rettighetshavere på den ene siden, og samfunnsmessige hensyn bl.a. knyttet til miljø og bærekraft på den andre siden.

3. Eiendomsretten som negativt avgrenset begrep

Å sørge for rettsbeskyttelse til borgere for ting som de har et ønske- og en berettiget forventning om å få beholde er et grunnleggende prinsipp i tingsrettslig lovregulering, og i spissen for dette prinsippet leder eiendomsretten vei. Til tross for begrepets svært sentrale betydning varierer innholdet betydelig etter hvem det benyttes av- samt i hvilken sammenheng det forekommer.

Eiendomsretten kan betegnes som en sum av funksjoner (derav betegnelsen funksjonelt eiendomsrettsbegrep), noe som innebærer at eiendomsretten består av en rekke beføyelser som grunneier har rådigheten over. Beføyelsene er vanlig å gruppere inn i faktisk- og rettslig rådighet, og derunder inn i positiv og negativ forstand (herunder rett til bruk av tingen selv eller rett til å nekte andre å bruke tingen). Eiendomsretten innebærer altså summen av alle disse positive og negative beføyelsene.

På denne måten har grunneier eiendomsrett over alt ved eiendommen som ikke er særskilt unntatt, derav eiendomsrettens negativt avgrensede form. Historisk ble «eiendomsretts»-begrepet først innført i Grunnloven av 1814 som en sikkerhetsklausul for å forhindre at tilfeldige personer forsynte seg av andres eiendom uten tillatelse, og lovgiver ga dermed eiendomsretten et rettslig vern med mulighet for domstolskontroll. Vi skal se litt mer på hva dette innebærer i praksis.

Det konkrete innholdet i retten endrer seg når nye begrensninger kommer til- eller gamle begrensninger faller bort. Eiendomsrettens elastisitet illustreres gjennom at eierens rådighetsrett på et gitt tidspunkt kan være innskrenket som følge av lovgivning eller andres rettigheter (som panterett, leierett, servitutter osv.), men så fort disse begrensningene faller bort så føres rådigheten tilbake til eieren og eiendomsretten utvides igjen.

Poenget illustreres best med et eksempel; dersom en grunneier har fiskeretten til et tjern på sin eiendom kan han i utgangspunktet fiske så mye han vil. Hvis fiskebastenden imidlertid faller drastisk en periode kan den økende rettsliggjøringen innebære at Stortinget vedtar en lov som forbyr fiske nettopp på den arten som lever i grunneierens tjern. Lovvedtaket begrenser følgelig grunneierens eksklusive eiendomsrett, og grunneier sitter igjen med den eiendomsretten som ikke er begrenset gjennom andre rettigheter. Dersom vi ser for oss at årene går og fiskebestanden på nytt øker, så vil nok Stortinget opphevde fiskeforbudet, og grunneierens eiendomsrett er på ny blitt utvidet.

På denne måten sikrer eiendomsretten en hensiktsmessig fleksibilitet i forholdet mellom grunneiers rettigheter og andre samfunnsmessige forhold som – igjen - miljø, klima osv.

3.1. Hvem kan være eier?

Både privatpersoner, offentlige organer, selskaper, stiftelser, organisasjoner og andre sammenslutninger kan være eiere, altså både fysiske- og juridiske personer. Videre kan flere av de overnevnte partene ha eiendomsrett sammen (sameie) som særlig er praktisk for ektefeller og samboere.

3.2 Kort om etablering- og opphør av eiendomsrett

Oppgaven vil kort introdusere de alminnelige måtene å etablere ny eiendomsrett på, samt hvordan slik eiendomsrett i praksis opphører.

3.2.1. Etablering av eiendomsrett

Det er vanlig å dele etableringen av ny eiendomsrett inn i tre hovedgrupper; herunder opprinnelig (originært) erverv, avledet (derivativt) erverv og utelukkende (ekstinktivt) erverv. Ved originært erverv oppstår eiendomsretten gjennom f.eks. okkupasjon av herreløst land eller ved at det skapes eller videreutvikles nye gjenstander. Dette er imidlertid ikke særlig praktisk for fast eiendom lenger, og vi ser det hovedsakelig i forhold til løsøre-gjenstander.

Den vanligste formen for etablering av eiendomsrett er derivativt erverv. Dette henviser til etablering gjennom kjøp, salg, gave, avtale og lignende. Slik avledet erverv kan skje frivillig gjennom etableringsmåter som nevnt, eller ved tvang – f.eks. ekspropriasjon eller tvangssalg. Eiendomsrett kan også etableres ved ekstinktivt erverv, som i all hovedsak bygger på god tro, f.eks. etablering av eiendomsrett gjennom hevd eller godtroererverv.

3.2.2. Opphør av eiendomsrett

Eiendomsretten kan i prinsippet opphøre på samme måte som den etableres. F.eks. ved at tingen går til grunne eller ødelegges, at eiendomsretten overføres til en annen (frivillig eller ved tvang), eller at eiendomsretten utslettes ved en annens ekstinktive godtroererverv. De nevnte mulighetene for overføring av eiendomsretten illustrerer eiendomsrettens dynamiske karakter ved at eiendomsretten tilkommer den personen som har størst nytte av eiendommens verdi og potensiale til enhver tid. På denne måten sørger reglene for at ting og eiendom blir benyttet.

4. Begrensninger i eiendomsretten

Som nevnt har grunneieren full rådighet over eiendommen, med unntak av de rettighetene som er blitt begrenset gjennom offentlig- eller privatrettslig regulering. Som tidligere nevnt har lovgiver kompetanse til å regulere eierens rådighet i betydelig stor grad før reguleringen omfattes av ekspropriasjonsbestemmelsen i Grl. § 105, og medfører erstatningsansvar. Den offentlige reguleringen begrunnes av hensynet til å tilgodese fellesskapet, som må vurderes opp mot den enkelte grunneiers interesse.

Gjennom lovgivning er det etablert en rekke begrensninger i eiendomsretten, og eieren står i dag langt fra fritt til å bestemme over bruken av sine egne ting. Et praktisk eksempel er bl.a. reglene i plan- og bygningsloven som medfører at eieren i mange tilfeller må ha tillatelse fra det offentlige for å utføre tiltak på egen eiendom. Naboloven har bestemmelser om begrensninger i bruk av egen eiendom av hensyn til naboer, og Mineralloven bestemmer at staten har eiendomsrett til visse metaller – selv om disse befinner seg på privat grunn. Det finnes også lovgivning med krav om boplikt eller konsesjonsplikt som igjen begrenser eierens faktiske- og rettslige rådighet over eiendommen. Formålet med disse begrensningene må igjen søkes i helhetsvurderingen mellom den enkelte grunneiers interesse og fellesskapets goder.

5. Vern av eiendomsretten

Man kan peke på den dynamiske tolkningen- og den tvetydige lovreguleringen som en utfordring for rettsikkerheten av eiendomsretten som en grunnleggende menneskerettighet. For å bøte med dette usikkerheten er retten vernet på konstitusjonelt- og semikonstitusjonelt nivå i henholdsvis Grunnloven og EMK. Der finnes det lovbestemmelser som beskytter eierposisjonen i mange ulike sammenhenger, og regler om straff for krenkelse av andre personers eiendomsrett.

5.1. Konstitusjonelt vern av eiendomsretten

Ekspropriasjonsbestemmelsen i Grunnloven § 105 sier: «Fordrer statens tarv at noen må avgi sin rørlige eller urørlige eiendom til offentlig bruk, så bør han eller hun ha full erstatning av statskassen». Bestemmelsen fastslår at grunneieren ikke har noen beskyttelse mot at staten rent fysisk tar eiendommen, men at grunneieren alltid har beskyttelse mot at verdien som eiendommen utgjør blir fratatt jf. «full erstatning». Dersom det offentlige f.eks. trenger privat grunn til utbyggelse av en vei, kan dette bare gjøres mot erstatning til grunneieren. Grunnloven beskytter imidlertid ikke grunneieren mot rådighetsbegrensninger som kan innføres gjennom ordinær lovgivning. Byggeforbudet i strandsonen er et eksempel på en innskrenkning i eiendomsretten som eieren må akseptere uten å ha krav på erstatning fra det offentlige. Den fulle erstatningen spiller en avgjørende rolle i å hindre korrupsjon og annen maktmisbruk fra statens side.

5.2. Semikonstitusjonelt vern av eiendomsretten

Videre tilbyr den Europeiske Menneskerettighetskonvensjonen Tilleggsprotokoll 1 artikkel 1 en semikonstitusjonell utnyttelsesfrihet jf. «peaceful enjoyment of his possessions». Stortinget har implementert EMK til norsk rett gjennom Menneskerettsloven, slik at utnyttelsesfriheten i prinsippet har rang som ordinær lov. Imidlertid fastslår mrl. § 3 at konvensjonene og protokollene tilhørende EMK skal gå foran andre nasjonale lover ved motstrid.

I Lindheim vs. Norway (2012) ble Norge felt i Den europeiske menneskerettsdomstolen for brudd på vernet om eiendomsretten. Bakgrunnen var endringer i tomtefesteloven, som ga festeren av en fritidseiendom evigvarende rett til forlengelse av festekontrakten «på samme vilkår» jf. § 33, og som i praksis stengte grunneiers mulighet til å justere opp leieavgiften i tråd med samfunnsutviklingen. Etter Den europeiske menneskerettsdomstolens vurdering ivaretok ikke disse reglene grunneierens rettigheter i tilstrekkelig grad, ved at det ikke ble tatt hensyn til senere inflasjon. Tomtefesteloven er derfor nå under endring for at den skal være i samsvar med Norges folkerettslige forpliktelser til vern om eiendomsrett.

6. Kort oppsummering

Oppsummeringsvis kan Stortinget vedta hvilke innskrenkninger i eiendomsretten de vil. Likevel er betydningen av den konstitusjonelle besittelsesbeskyttelsen at Stortinget ikke kan vedta lover som kolliderer med grunnlovsvernet. Dette sikrer større beskyttelse – og utvidet rettssikkerhet. Stortinget kan – men vil i praksis ikke – vedta lover som er i strid med EMK. Etter Lindheim vs. Norway hersker det nok en mer tilbakeholden holdning for å vedta rettsstridig eiendomsbegrensninger.